Wyrok rozwodowy jest prawomocny. Mieszkanie przypadło jednemu z małżonków. Rok później drugi małżonek odbiera z banku wezwanie do zapłaty zaległych rat za lokal, w którym nie mieszka i którego nie jest już właścicielem.
Ta sytuacja zdarza się częściej, niż mogłoby się wydawać, i wynika z jednego nieporozumienia: przekonania, że sąd dzieląc majątek dzieli też kredyt. Nie dzieli. Poniżej wyjaśniamy, co z tego wynika i jak realnie rozwiązać sprawę wspólnej hipoteki.
Zasada, od której trzeba zacząć: sąd dzieli aktywa, nie długi
W postępowaniu o podział majątku wspólnego sąd ustala skład i wartość majątku, a następnie przyznaje poszczególne składniki byłym małżonkom. Przedmiotem podziału są wyłącznie aktywa. Niespłacone długi, które obciążają majątek wspólny, co do zasady nie podlegają rozliczeniu. Stanowisko to jest w orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntowane od dziesięcioleci.
Konsekwencja jest prosta i dla wielu osób zaskakująca. Postanowienie sądu o podziale majątku nie zmienia w niczym umowy kredytowej zawartej z bankiem.
Dla banku rozwód nie istnieje
Małżonkowie, którzy podpisali umowę kredytu razem, odpowiadają wobec banku solidarnie. Zgodnie z art. 366 Kodeksu cywilnego wierzyciel może żądać spłaty całości lub części zobowiązania od obojga dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna.
Bank nie ma obowiązku respektować ustaleń zapadłych w sądzie rodzinnym. Jeżeli były małżonek, któremu przyznano mieszkanie, przestanie płacić raty, bank sięgnie po pełną kwotę do drugiego kredytobiorcy. Wspólny kredyt obciąża też zdolność kredytową obu osób, co skutecznie blokuje możliwość ułożenia sobie życia na nowo.
Zwolnienie z odpowiedzialności możliwe jest wyłącznie za zgodą banku. Nie ma tu drogi na skróty.
Ile trzeba spłacić drugiej stronie: mieszkanie z kredytem czy bez
To pytanie decyduje o kwotach rzędu kilkuset tysięcy złotych, a odpowiedź bywa wbrew intuicji.
W uchwale z 28 marca 2019 roku (sygn. akt III CZP 21/18) Sąd Najwyższy przyjął, że w sprawie o podział majątku wspólnego obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą kredyt udzielony małżonkom, sąd przydzielając tę nieruchomość jednemu z nich ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy.
Co to oznacza w praktyce? Przykład:
- wartość rynkowa mieszkania: 700 000 zł,
- pozostały do spłaty kredyt: 300 000 zł,
- udziały w majątku wspólnym: równe.
Przy wycenie z pominięciem hipoteki małżonek przejmujący mieszkanie powinien spłacić drugiego kwotą 350 000 zł, a nie 200 000 zł. Jednocześnie małżonek otrzymujący spłatę nadal pozostaje dłużnikiem banku.
Zastrzeżenie o „ważnych względach” oznacza, że sąd może w konkretnej sprawie odstąpić od tej zasady. Sposób sformułowania wniosku i argumentacji ma tu realne przełożenie na wynik.
Trzy realne scenariusze wyjścia z sytuacji
1. Sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu
Najczystsze rozwiązanie. Mieszkanie trafia na rynek, z ceny sprzedaży spłacany jest kredyt, a nadwyżkę byli małżonkowie dzielą zgodnie z udziałami. Zobowiązanie wobec banku znika, obie strony odzyskują zdolność kredytową.
Wady: wymaga zgody obu stron, zajmuje czas, a przy niekorzystnej sytuacji rynkowej może oznaczać stratę. Gdy porozumienia nie ma, sprzedaż można wymusić w postępowaniu sądowym poprzez podział cywilny, czyli sprzedaż licytacyjną, co zwykle oznacza cenę niższą od rynkowej.
2. Przejęcie mieszkania i kredytu przez jednego z małżonków
Najczęstszy scenariusz w praktyce. Jedna osoba zostaje wyłącznym właścicielem i jedynym kredytobiorcą, spłacając drugą stronę.
Warunkiem jest zgoda banku na zwolnienie z długu drugiego kredytobiorcy. Bank oceni przede wszystkim samodzielną zdolność kredytową osoby, która ma zostać. Jeżeli zdolność okaże się niewystarczająca, rozwiązaniem bywa przystąpienie do kredytu nowego współkredytobiorcy, na przykład rodzica, albo ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia.
Kolejność działań ma znaczenie. Rozsądniej jest wstępnie ustalić stanowisko banku, zanim strony zwiążą się ostatecznym podziałem majątku. Przyznanie sobie mieszkania bez perspektywy odłączenia współkredytobiorcy prowadzi do sytuacji opisanej we wstępie tego artykułu.
3. Dalsza wspólna spłata na podstawie porozumienia
Rozwiązanie tymczasowe, stosowane najczęściej wtedy, gdy strony czekają na lepszy moment na sprzedaż albo na poprawę zdolności kredytowej. Wobec banku nic się nie zmienia, więc porozumienie reguluje wyłącznie wzajemne rozliczenia byłych małżonków: kto płaci, w jakiej części, kto ponosi koszty utrzymania lokalu i co dzieje się w razie zaprzestania płatności.
Bez pisemnego porozumienia takie rozwiązanie po kilku latach kończy się zwykle kolejnym procesem.
Rozliczenie rat spłaconych po ustaniu wspólności
To jedno z najczęściej pomijanych roszczeń, a potrafi opiewać na kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Jeżeli po ustaniu wspólności majątkowej jeden z małżonków spłacał raty wspólnego kredytu ze swoich własnych środków, może domagać się od drugiego zwrotu odpowiedniej części. Podstawą jest roszczenie regresowe między dłużnikami solidarnymi (art. 376 Kodeksu cywilnego). Przy równych udziałach jest to co do zasady połowa zapłaconych rat.
W praktyce druga strona zwykle podnosi, że również partycypowała w spłacie albo ponosiła inne koszty utrzymania nieruchomości. Dlatego od pierwszego dnia po rozwodzie warto gromadzić potwierdzenia przelewów i zaświadczenia z banku o dokonanych wpłatach. Bez dokumentów roszczenie pozostaje jedynie twierdzeniem.
Uwaga na terminy. Roszczeń regresowych nie warto odkładać w nieskończoność, ponieważ podlegają przedawnieniu.
Nakłady z majątku osobistego i nierówne udziały
Dwie sytuacje, w których standardowy podział po połowie nie odpowiada rzeczywistości:
Wkład własny z majątku osobistego. Jeżeli wkład na zakup mieszkania pochodził z darowizny od rodziców jednego z małżonków, ze sprzedaży nieruchomości nabytej przed ślubem albo ze spadku, jest to nakład z majątku osobistego na majątek wspólny i podlega rozliczeniu. Wymaga to jednak wykazania źródła środków, najlepiej umową darowizny, wyciągami i aktem notarialnym.
Nierówne udziały. Zgodnie z art. 43 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać ustalenia nierównych udziałów w majątku wspólnym, z uwzględnieniem stopnia przyczynienia się do jego powstania. Sądy stosują ten przepis powściągliwie. Sama różnica w zarobkach nie wystarczy, bo prawo uwzględnia również osobiste starania o wychowanie dzieci i pracę we wspólnym gospodarstwie domowym. Uzasadnieniem bywają natomiast sytuacje trwałego uchylania się od pracy czy trwonienia majątku.
U notariusza czy w sądzie
Jeżeli byli małżonkowie się porozumieli, podziału majątku obejmującego nieruchomość dokonuje się u notariusza, w formie aktu notarialnego. Gdy porozumienia brak, pozostaje wniosek do sądu rejonowego. Postępowanie obejmuje ustalenie składu majątku, wycenę przez biegłego, rozliczenie nakładów i spłat. Realnie trwa od kilkunastu miesięcy do kilku lat.
Warto pamiętać, że wniosek o podział majątku nie jest ograniczony terminem. Można go złożyć wiele lat po rozwodzie, choć zwlekanie komplikuje dowodzenie i podnosi wartość spłat wraz ze wzrostem cen nieruchomości.
Najczęstsze pytania
Czy rozdzielność majątkowa zwalnia mnie z kredytu? Nie. Rozdzielność dotyczy relacji między małżonkami i nie wpływa na umowę z bankiem ani na odpowiedzialność solidarną wobec niego.
Czy sąd może nakazać bankowi zwolnienie mnie z kredytu? Nie. Bank nie jest uczestnikiem postępowania o podział majątku, a sąd nie ma władzy nad treścią umowy kredytowej.
Były małżonek nie płaci rat, a mieszkanie przyznano jemu. Co mogę zrobić? Jeżeli bank wyegzekwuje należność od Ciebie, przysługuje Ci roszczenie regresowe wobec byłego małżonka. To rozwiązanie następcze, dlatego znacznie lepiej doprowadzić do odłączenia od kredytu, zanim dojdzie do zaległości.
Czy podziału majątku można dokonać przy rozwodzie? Sąd może dokonać podziału w wyroku rozwodowym, jeżeli nie spowoduje to nadmiernej zwłoki w postępowaniu. W praktyce dotyczy to spraw, w których strony są zgodne co do sposobu podziału.
Zanim podpiszesz jakiekolwiek ustalenia
Podział majątku obciążonego kredytem to sprawa, w której trzy kwestie muszą być rozstrzygane równolegle: wycena nieruchomości, stanowisko banku i rozliczenie dotychczasowych spłat. Rozdzielenie ich w czasie prowadzi zwykle do tego, że jedna ze stron zostaje z długiem bez majątku.
Kancelaria Adwokacka Artur Dąbrowski w Kielcach prowadzi sprawy o podział majątku wspólnego, w tym te obejmujące nieruchomości obciążone hipoteką. Przeanalizujemy dokumenty, wskażemy realne scenariusze i przygotujemy odpowiednie pisma.
Umów spotkanie w sprawie podziału majątku: [telefon] 724 489 136 lub formularz kontaktowy.
Więcej o naszej pomocy: podział majątku Kielce oraz sprawy rozwodowe.
Artykuł ma charakter informacyjny i przedstawia stan prawny na dzień publikacji. Nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy wymaga analizy dokumentów.